זהירות משכנתא. /
עו"ד תומר ריטרסקי פורום משכנתא ומחזור משכנתאמשכנתא היא התחייבות כבדה ורבת שנים, ומומלץ לשקול היטב בטרם נכנסים להתחייבות שלעיתים תתברר בדיעבד ככבדה מנשוא. אמנם זו האפשרות היחידה של רבים להגיע לדירה משלהם, אבל כדאי לדעת כי היו מקרים בהם בשעת מתן המשכנתא היה הבנק מצוי במצב של ניגוד עניינים, כך שלא טובת הלקוח עמדה לנגד עיניו (כי אם למשל טובת הקבלן אותו ליווה הבנק בעסקה).
במקרה שכזה עלול נוטל המשכנתא להיתקל בקשיים, בעיקר באשר לרישום המקרקעין על שמו. כאשר שולמו כל תשלומי המשכנתא כסדרם במשך שנים ולפתע מממש
הבנק את כל המשכנתא ומציע למכירה את המגרש או בית ? אז ייגלה לרוב נוטל המשכנתא את משמעותן האמיתית של ההתחייבויות שנטל על עצמו.
כאשר נמכר נכס מקרקעין בהליכי מימוש מהירים בדרך כלל תתקבל עבורו תמורה הנמוכה משמעותית ממחיר השוק שלו. משמעות הדבר היא כי גם לאחר שיממש הבנק את הנכס עדיין תחוייבו סכומים נכבדים בשל ריביות הפיגורים, יתרת הקרן, הליכי הגבייה והמימוש ועוד. במקרים כאלה עשוי הרצון להקים בית חדש בישראל להסתיים בהתמוטטות כלכלית מוחלטת.
לחשוב על הגרוע ביותר לכן, כאשר אתם נוטלים על עצמכם התחייבויות הכרוכות בהסכם המשכנתא כדאי לחשוב מראש על האפשרויות הגרועות ביותר. השכר המתקבל על-ידכם כל חודש, גם אם הוא שכר גבוה המאפשר ללא חשש עמידה בכל התחייבויות הסכם ההלוואה, הוא לא דבר מובן מאליו: ייתכן שהחברה בה אתם מועסקים תקלע לקשיים, או חלילה תפוטרו. כדאי לשקול מראש אפשרויות כאלה ואחרות, ולא לשלול אותן כלאחר יד. טעות בשיקול הדעת עלולה לעלות ביוקר ולגרום לכם לאבד יותר מאשר את ביתכם.
כדאי לדעת כי על הבנק מוטלת לכל אורך הדרך חובת זהירות וחובת אמון כלפיכם. על הבנק מוטל להסביר לכם את משמעות ההתחייבות שהנכם נוטלים על עצמכם ולהודיע לכם במידה וקיים ניגוד עניינים כלשהו מצדו. ייתכן וכדאי יהיה לשקול, במידת האפשר, אם הבנק ממנו תיטלו את ההלוואה יהיה אותו הבנק אליו הפנה אתכם הקבלן. לדבר עשויים להיות יתרונות וחסרונות.
כך, למשל, עיכוב מסמכים שונים המאפשרים לכם את רישום המקרקעין על שמכם עלול לגרום לכם נזק גדול. אם נקלעתם לקשיים כלכליים חלילה וברצונכם למכור את הנכס ולפרוע את ההלוואה, תיתקלו בקושי לבצע את המכירה באם טרם נרשם הנכס על שמכם. הדבר עלול להחריף בהדרגה את הפיגור בתשלומים, הסכומים יגדלו בהדרגה (בתוספת הצמדות וריביות פיגורים ועוד) ולבסוף עלול הדבר להביא עליכם את מימוש הנכס על-ידי הבנק (מכירתו בהליכי הוצאה לפועל ובמחיר נמוך). הדבר עלול להותיר אתכם בחובות כבדים לבנק גם לאחר שנמכר הנכס.
היעדר תום לב
הפסיקה קבעה, כי כאשר התנהגות הבנק נגועה בניגוד אינטרסים והיא שמביאה להעדר אפשרות החייב לפרוע חובותיו ולהפעלת הליכי מימוש כנגדו, עשוי הסכם ההלוואה להיות מבוטל בשל העדר תום-הלב מצד הבנק.
כך נקבע גם, באשר להסכם המשכנתא, כי סעיף לפיו הבנק רשאי לשנות את שיעורי הריבית עד גובה הריבית המקסימלית ללא הודעה מוקדמת כאשר "איזה סכום שהוא מהסכומים המובטחים לא ישולם בזמן פרעונו, או כשהממשכנים יפרו אחד מתנאי המשכנתא", מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד.
ההתניה היא גורפת וחלה על כל הפרה קלה כחמורה. והעיקר, היא אינה מאפשרת ללקוח שאינו מודע להגדלת שיעור הריבית לעשות להפחתתה, אם על ידי תיקון ההפרה או בדרך אחרת. במקרה שכזה ראה בית-המשפט לנכון לבטל אותו תנאי בהסכם המשכנתא.
באשר להסכם משכנתא אחר, במקרה של הלוואה מחברה פרטית, נקבע על-ידי בית-המשפט כי התשובה לתהייה האם עסקינן בחוזה אחיד מופיעה, שחור על גבי לבן, בתניות חוזה ההלוואה שאת חלקן לא נותר אלא לכנות דרקוניות. באותו מקרה נקבע כי אשכול התניות שבחוזה מגבש את הסכום השערורייתי אותו נדרש לווה לשלם ואותו נדרשה החייבת לפרוע באמצעות מכירת הדירה, מלמד כי הסכום הכולל שהיה מנוי באותם שטרות חוב הוא סכום הגבוה כמעט פי 7 מסכום ההלוואה.
באותו מקרה קבע חוזה ההלוואה שבמשך שנת ההלוואה הראשונה ישלם הלווה למלווה סך נתון ואכן כך עשה. אלא שבשל הפיגור בהעברת הסכומים בחצי השני של שנת ההלוואה הופעלו התניות הנ"ל בחוזה, שבאו בעקבות הדרישה לפירעון מיידי של ההלוואה. כך נוצר מצב שבעוד שבעקבות הפיגור בתשלום תפח החוב, מעבר לקרן ול-60 אלף שקל הריבית ששולמה באותו מקרה, וגדל בעוד כ-200 אלף שקל תוך חצי שנה מיום העמדת ההלוואה לפרעון מידי.
חוזים מקפחים בית המשפט קבע במקרה זה כי מדובר בחוזה מקפח, שמקדם את האינטרס של המלווה, המגולם ביכולתו לגבות את החוב ולצבור רווח מההלוואה מעבר לראוי. חוסר ההגינות של התנאי המקפח הוא בהגנת היתר שהוא נותן לספק לעומת הלקוח המצוי במצב כוח נחות.
בית-המשפט קבע עוד, כי בעוד שדיני חוזים אחידים מתירים למלווה להגן על אינטרס השבת הלוואתו והבטחתה, אין הם מאפשרים לו לעשות כן באופן בלתי הוגן. במערכת המשפט הישראלית ישנן מגבלות על חופש החוזים, בעיקר מקום בו קיים אי שוויון ביחסי הכוח בין הצדדים, כפי שקיים על פי רוב בחוזים אחידים.
באותו מקרה הומשל הלווה (החייב) לאדם שנכלא בחול טובעני, הוא שוקע ואין לו מושיע. תנאי ההלוואה חוללו מציאות אבסורדית: בכדי להיחלץ מחובו, הלווה, אילו השיב את דמי ההלוואה שברשותו היה נותר חייב ממון שאין ביכולתו להשיב, ויחד עם זאת היה חסר את הממון הנדרש לעסקו, שרק הוא יאפשר לו לממן את יתרת החוב.
לעומת זאת, אילו בחר הלווה שלא להשיב את ההלוואה ולנסות להרוויח בעזרת הכסף שברשותו ממון נוסף על מנת לשלם את חובו, היה מוצא עצמו עומד מול חוב ההולך ותופח בקצב שאין ביכולתו להשיגו. מרגע שחוטא הלווה בהפרת חוזה ההלוואה הוא מוצא עצמו שוקע בחול טובעני כך שכל ניסיון להיחלץ ממצבו מקרב אותו יותר ויותר לטביעה.
חלופות נוספות לסיכום, לכל מי שלוקח משכנתא כדאי לדעת כי בסופו של דבר התשלומים לבנק לאורך השנים יסתכמו בסכומים הגבוהים בהרבה מערך הנכס שבכוונתכם לרכוש. זיכרו כי המלווה משקלל באותם תשלומים את האינטרס שלו לעשיית רווח ריאלי על אותם כספים, את הסיכון שבאי-עמידתכם בתשלומים (לרבות ביטוח חיים וביטוחים אחרים) ואת ההוצאות הישירות והעקיפות השונות שיש לו בעסקה. לכן מומלץ לשקול תמיד חלופות, ובמקרים מסוימים אפילו מומלץ לשכור דירה במקום למהר ולקנות.
אולי תרצו לשאול שאלות בנושאי משכנתא -
פורום משכנתא ומחזור משכנתא
